“新国五条”细则落地已近两个月，在各地纷纷推出细则后，北京近日传出消息：预售证上的价格需要主管副市长签字。虽然该消息并未经有关部门证实，但北京市新建商品房的售价的确是在接受政府指导新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边筒品质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。
即使政府屡出重拳抑制楼价，但国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格指数却令人堪忧：虽然连续连续上涨多个月的房价涨幅开始缩窄，但是也有专业人士指出，房价上涨的趋势并未得到根本性改变。
分层次调控新举措
对于“新盘报价不能高于该楼盘此前成交价”的说法，正略咨询合伙人康桄瑀在接受法治周末记者采访时指出，这种表述比较“模糊”，不同时期开盘的楼盘价格不尽相同，可能成本也有差异，所以“此前成交价”或许并不可能只有一个唯一标准；而“也不能高于周边同质商品房价格”的表述也有空间可循：“同质”商品房的概念是很难界定的，周边小区配套、环境等等因素的评估都是有很多灵活变动的空间。
此前北京市住建委主任杨斌表示，为实现房价控制目标，政府的努力主要包括两方面内容：一是土地供应方面，按照住建部要求，供地量不低于前五年的平均数；二是供应“限房价、竞地价”的地块，也就是说政府在土地出让阶段已经规定了房屋的最高销售价格，开发商拿地时就明确了今后的售价不能高于政府定价。
根据“国五条”北京细则，2013年本市房价控制目标主要分为两部分：一是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定；二是针对中等收入家庭，也就是“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
对于“限价房序列管理”，杨斌称这是一个新的概念。“以前我们所说的限价房，也就是两限房，是属于保障房序列的，针对的人群是中低收入家庭。现在所说的则是指商品房中自住改善型的住房，针对人群是中等收入家庭。”这个目标提出后，新的概念还要具体化，相关政策正在研究之中。杨斌透露，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。对于房价的调控，北京历来是走得最远的，它的政策出台每每成为全国房地产市场的风向标。
问题的关键是，这一系列政策是否会达到预期效果？
房地产市场的定价机制不简单
“一定程度上，政策会控制、引导开发商所报出的价格。”康桄瑀强调，“但此举市政府采用的非常规的政策手段，它是不能作为常态的政策来规范市场的。”
他说：“北京已经有了一个非常成熟的市场化的定价机制。政策的作用肯定是有的，但能起多大的影响还不好说。北京每年进入的人口达到三四十万之多，相当于增加了一个中小规模的乡镇人口，真实的购房需求压力一直存在。”
而且，经过对房地产市场一段时期的调查，记者发现正如一些专家谈到的，房地产市场的定价，显然不是简单的几条政策就能够操控的。
康桄瑀对此也有同感。他表示，房地产开发商为新楼盘定价通常要考虑三方面的因素：首先是之前周边房产的价格；其次是“竞项”因素，即同期存在的有竞争的地产项目；再者就是公司本身的现金流、业绩表现等现实因素。在进入市场之前，开发商会作出自己认可的经营价格表。
而售房价格“低开高走”的现象非常常见，一位业内专家告诉法治周末记者，地产商会估算一段时期内房价的平均价格作为营利的参考价。一些楼盘第一期的价格明显要低一些，质量也更好一些，开发商以此赢取购房者的口碑。通常在第二期开盘时就有明显的抬价行为，有时后期的价格会高出第一期2至3倍。
根据记者调查发现，一些打着解决刚需族自住需求、低价入市的南六环普通住宅，却在物业收费上远超高档别墅项目。如此整体测算下来，房价被变相推高超过1000元/平方米。此前第二次开盘的均价在1.2万元/平方米的龙湖时代天街在被曝出低价“饥饿营销”的同时，其高达4.7元/平方米/月的物业费更是遭到了准购房者的普遍质疑。
“国五条”被尚未威慑开发商
根据记者了解，2013年4月，北京一手房交易价格指数为1057.8点，较上月上升29.4点，环比上涨2.86%，涨幅较上个月扩大2.40个百分点。为近13个月以来的最高水平。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。
“市场经济基础就是竞争，‘国五条’出台并不会对房地产市场造成洗牌，房地产企业总体压力不大，从过往10年的政策经验，可以看到房地产市场不但没有萧条，房地产泡沫也没有破灭。”任志强预言“涨价”的说法在网上也得到了很多网友的附和。
因为总是以对房价的预言胜出，外号“任赢赢”和“预言帝”的任志强指出，目前一线城市当中二手房交易量已经和一手房接近，最终结果是二手房交易量将成为市场主力，一手房会在城市化达到70%以后慢慢下降，而中国离达到这个目标距离还很远。因此“从世界各国的情况来看，我们不可能因为某一个政策出现中断城市化发展过程，所以‘新国五条’没有办法扭转这样一个必然发展趋势”。
任志强说：“本来看不见的手会根据市场需求和价格变化进行变化，但是中国有一个特色就是利用看得见，闲不住的手进行价值管制，但不管你用任何方法调控，只要不是增加供给，就一定是不好的制度，这种制度导致结果一定是供应少于需求。”
此前政府强调要求房地产开发企业理性定价，但开发商捂盘惜售的问题不绝于耳、屡见不鲜。
此前，媒体曝出北京慧友房地产开发有限责任公司销售的“滨河丽舍”项目，将26套未售房源标示为已售状态。北京新华联伟业房地产有限公司销售的“运河湾”项目，将24套未售房源标示为已售状态。
所以有网友指出，“国五条”北京细则的出台也未必能够对开发商的种种规避手段形成威慑。
行业新闻
industry news
房价上涨趋势未改 北京“新国五条”考验（法治周末）
2013年05月22日