就在摩根大通、渣打等外资投行纷纷下调中国经济增长预期的同时，越来越多的海外资金通过债券、私募股权基金等方式参与中国房地产市场投资，房企海外发债利息直线下降，代表外资对中国房地产市场的高度认同。一边是对中国经济“唱空”，一边是对中国房地产业加码投资，外资此举颇值得玩味。
根据上证报调查，海外资金此轮参与中国房地产投资，主要通过购买中国房企海外发行债券、私募股权基金等方式，一些海外融资中介机构表示，内外资息差、人民币升值周期等，均为外资投资房地产提供了技术性保障。宏观面上，外资认为，在中国经济结构性问题未能全面舒解的情况下，优质房地产项目仍是投资资金获利的避风港，尤其是城镇化等国家级战略，将确保房地产市场一定程度、一定时期内稳步增长。
房企海外发债“低息”成风
中国房企海外发债，利息越来越低，市场越来越热。
5月初，中铁建成功发行8亿美元10年期美元计价债券，票面息率3.5%，属于最后指导息率的下限，相当于同期美国国债加178个基点。“这个债券发的很漂亮，息率已经足够低了。”一位海外知名银行金融市场部高层向记者表示。
同期，保利置业披露计划发行5亿美元5年期美元计价债券，最后指导息率4.75%，低于之前确定的约5%的初步指导息率，且债券已获约55亿美元的认购额。绿城中国拟发行的3年期人民币债券，已经获得超过100亿元的认购额，指导息率也已下调至5.625-5.875%，远低于早前6%的初步指导息率。
5月以来，房企海外发债息率直线下降，不得不说，与万科3月份发出的年票息率仅为2.625%的境外美元债券相关。这笔8亿美元的5年期定息美元债券，使万科成为继金地集团之后，第二个不通过海外上市平台发债融资的房地产企业。
而就在今年初，以世茂房地产、碧桂园为代表的一批民营企业率先启动的海外发债潮中，民营房企发债利率还在10%至7%间徘徊。其中世茂房地产7年期美元债券最终以6.625%定价，为当时房地产行业的最低发行利率。碧桂园发行为期10年的7.5亿美元优先票据，息率为7.50%。佳兆业发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%。
更早前的2012年，房企海外融资成本甚至更高。世茂房地产在去年3月发行的一笔7年期债券，票面利率高达11%。佳兆业在2012年发行的海外债券分别于2015年和2017年到期，利率为12.875%及13.5%。
“海外发债的息率由市场认购热情决定，只要有市场人士愿意认购，发行还是比较容易的。而认购热情取决于市场对发债主体前景形势的判断。”一位长期进行海外热钱调研的财经人士称。从中国房地产企业越来越低息的海外融资成本可见，外资对中国房地产市场的看涨预期，仍然存在。
正是看到了海外资金的认购热情，更多房地产企业希望赶上这班海外融资列车，实现相比于国内极具吸引力的低成本的融资。
仅上周一周时间，就有建业地产、中国地产集团、瑞安房地产、新世界中国等一批房地产开发企业发布融资计划，其中建业地产拟发行4亿美元2018年到期优先票据，票息6.5%。
私募股权基金深度试水
除了已上市公司外，一些未上市企业甚至也加入到海外融资阵营。有消息称，起家于广东的光耀地产日前与美国私募股权基金阿波罗全球管理公司签署了一份10亿美元的股权合作协议。光耀地产高层表示，巨额息差和近期深圳前海的优惠政策刺激了大量热钱涌入，而作为惠州和深圳本地企业的光耀地产正好可以利用自身的优势来承接这些资金。
资料显示，阿波罗私募股权基金成立于1990年，总部设在美国纽约，目前管理规模约330亿美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投资只针对欧洲，但近年来，阿波罗也开始试水亚洲市场，并在新加坡和日本投放了少量资金。根据阿波罗早前透露的一份推介材料，该笔10亿美元资金将主要用于投资和光耀地产合资的新项目公司，投资标的为北京、上海、深圳等地的土地。
另外，根据记者掌握的情况，由一家美国大型综合性商业地产公司所发起的海外房地产基金有望在上海核心区域进行大手笔投资。此前，该美国公司已在上海、天津等地核心地段大举投资城市综合体项目。
海外资金想从中国房地产市场中获益，除了参与海外私募股权基金外，也可以参与中国企业在海外募集的私募股权基金。据了解，知名房地产私募基金星浩资本今年计划设立华人美元平行基金1期，目标规模超过1亿美元。星浩资本相关负责人称，热钱及海外资金对中国房地产市场的看好确实渐成趋势，星浩资本也计划以此为起点，大力发展海外融资业务。
“我们的操作方式是海外成立壳公司，融资后与境内企业成立中外全资公司，共同操作境内房地产项目。一般来说，中外方出资比例为7：3。”一位赴海外募资的基金公司人士表示。
除了公开市场购买债券、参与私募股权基金外，海外资金另一种方式是直接在内地买房，其中所谓“不明热钱”，或许是助推房价的另一个推手。
5月16日，商务部公布的数据显示，中国4月份实际外商直接投资（fdi）为84.4亿美元，同比增长仅为0.4%，明显低于市场预期。相较于始终高企的外汇占款，微幅增长的fdi更凸显出热钱涌入的巨大压力。有专家简单计算称，4月份至少有200亿美元的不明资金流入中国。其中，人民币升值预期增强和境内外利息差等，成为跨境资金流入国内的主要动力。
著名经济学家李稻葵曾表示，如果流入的热钱并没有在其他产业经济中获得很好的回报率，就会集中流入房地产市场，导致单一市场过度投资。
外资看好房地产三大因素
和外资看好房地产市场形成对比的是，一些海外研究机构对中国经济的整体形势并非同样乐观。
摩根大通本月中旬发表报告称，鉴于中国4月份固定资产投资数据进一步显示国内经济增长面临压力，摩根大通将今年中国gdp增幅预期进一步下调至7.6%。报告指出，4月份摩根大通中国信心指数大幅降至38.4，表明信心低迷已经成为趋势。有鉴于此，摩根大通策略师预计中国股市将毫无起色。
另一家名为epfr的资金流向研究机构提供的数据显示，过去13周，覆盖qfii的中国股票基金第11次出现资金流出，流出总量已经超过45亿美元。美银美林对基金经理的最新月度调查显示，中国经济放缓以及大宗商品价格大幅下跌有可能成为全球投资者心中新的担忧。
不过，这种形势并没有改变海外资金对中国房地产市场的看好。专家表示，这其中要有三大特殊原因：一是海外各国贷款利率普遍较低，中国房企海外融资成本即便低至4%，在海外投资者看来已属高息。而4%的融资成本即便在国内银行体系也几乎无法拿到。另外，人民币升值预期依旧存在，即便升值幅度可能有限，但上升趋势仍可为海外资金带来一定收益。再加上中国房地产市场本身的回暖迹象，三者叠加，导致了这一轮海外资金投资中国房地产业的升温。
不过，一位渣打银行高层向记者表示，尽管他们承接了大量中国房企海外融资的业务，但从他个人角度判断，以北京、广州等地为代表的中国房地产市场，已经出现过热和房价泡沫。房地产企业以新债还旧债，并以更高负债率继续大举拿地，为市场积累了更多风险。